经营性租赁，又称服务性租赁，是指出租人向承租人提供设备及使用权的同时，还提供设备的维修、保养等其他专门的服务，并承担设备过时风险的一种中短期融资与融物相结合的经济活动。出租人经营性租赁相关财税处理如下：
一、出租人经营性租赁相关会计处理
1、租金收入的确认。经营性租赁应采用直线法确认为租金收入。如果其他系统合理的方法能够更好地反映因使用租赁资产所产生经济利益的消耗模式的，则出租人应采用该方法。比如A公司2023年1月出租设备，租赁期限为3年，第1年租金5万元，以后每年递增1万元。3年应收取租金收入为18万元，则每年应确认收入为6万元。
2、经营租赁激励的处理。提供激励措施，就是出租人给承租人提供优惠措施，鼓励承租人租用资产。比如出租人给承租人一段时间的租金优惠，或类似在装修期间免除租金，给承租人提供免租期，或承担了本来应该由承租人自己承担的费用。租期或代承租人承担一定的费用。
免租期：将租金总额在不扣除免租期的整个租期内，按照直线法或其他合理的方法进行分配。比如出租商铺24个月，每个月租金5000元，前4个月免收租金。出租人总共可以收到的租金= ( 24 - 4 ) * 5000 = 100000元。出租人每个月应该确认的租金收入 = 100000 / 24 = 4166.67元。
承担承租人费用：出租人承担承租人费用需从租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内分配。比如，承租人租赁期24个月，每个月租金5000元，出租人承担一年的物业费用3000元。出租人实际上总共可以收到的租金= 24 * 5000 - 3000 = 117000元。出租人每个月应该确认的租金收入= 117000 / 24 = 4875元。
3、经营租赁初始直接费用的处理。经营租赁初始直接费用包括与房屋中介或房东签订合同的中介费用等。应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按与租金收入相同确认基础分期计入当期损益。在具体实操中，出租人因出租而发生的初始直接费用，在发生时应先予以资本化，计入“长期待摊费用”，然后在租赁期间合理分摊。
4、经营性租赁的折旧或减值。经营租赁的资产所有权属于出租人，所以，虽然资产出租出去了，但出租人还是得对自己的资产进行折旧和减值测试，折旧的方法应当与出租人的其他类似资产的折旧方法相同，保持选择的会计政策的一致性。
5、可变租赁付款额。如果与指数或比例挂钩的，应在租赁开始日入租赁收款额，除此之外，应当在实际发生时计入当期损益。
6、经营租赁的变更。出租人应自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额重新确认租赁收入。
二、增值税处理。
经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。 在增值税上，按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。有形动产租赁服务适用税率为13%；不动产租赁服务适用税率为9%。租赁服务在增值税纳税义务上比较特殊：对纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天，与会计、企业所得税收入确认时间无关。
注意：根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条的规定：“纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。”但对出租的动产约定免租期是否视同销售？目前无具体规定。
三、房产税处理。
出租人出租的房产，应当从租计征房产税。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。所以，各城市的征税时间并不一致。一般规定：出租房产，租金收入在租赁期间一次性收取的，应由房产出租人按照收取的租金金额全额计算，并一次性缴纳房产税。另外，房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。
注意：对免租期的房产税，根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。另外，对出租人承担承租人费用，会计上从租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内分期确认收入。但在确认房产税计税依据时，不能扣除出租人承担的承租人费用。
四、企业所得税处理
1、收入确认方面，根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)第一条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。由此可见，企业所得税收入原则上是按照合同约定的收款日期确认收入实现，但对租赁期限跨年度，并且租金提前一次性支付的情况下，可以选择直线法确认企业所得税收入。
2、折旧扣除方面，出租方应根据《企业所得税法实施条例》第六十条、六十四条等规定确定最低折旧年限。同时，根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》(国家税务总局公告2014年第29号)第五条规定，若会计折旧年限小于税法最低年限的，其按会计折旧年限计提的折旧高于按税法规定的最低折旧年限计提的折旧部分，应调增当期应纳税所得额；企业固定资产会计折旧年限已期满且会计折旧已提足，但税法规定的最低折旧年限尚未到期且税收折旧尚未足额扣除，其未足额扣除的部分准予在剩余的税收折旧年限继续按规定扣除，同时调减当期应纳税所得额。此外，根据《财政部 税务总局关于设备、器具扣除有关企业所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第37号)规定，新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。
3、企业计提的减值准备不予确认。《中华人民共和国企业所得税法》第十条的规定，在计算应纳税所得额时，未经核定的准备金支出不得扣除。同时，根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（国家税务总局公告2014年第29号）第五条第三款的规定，企业按会计规定提取的固定资产减值准备，不得税前扣除，折旧仍按税法确定的固定资产计税基础计算扣除。
4、经营租赁初始直接费用，会计处理是将其进行了资本化处理，分期摊销计入损益，但企业所得税方面在发生时即可一次性税前扣除的，因此需要进行纳税调整，调减应纳税所得额。以后租赁期间会计处理分摊的初始直接费用，税务处理已经在租赁开始年度进行了税前扣除，需要进行纳税调整，调增应纳税所得额。
