不动产包括土地、海域以及房屋、林木等...随着经济的发展，各种需求的多样化，不动产的租赁越来越多，存在的租赁关系也就越来越多。在租赁期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。那么如何才能在不动产的租赁中占据主动呢？

不动产经营租赁基本概念及原则

纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，不包括融资租赁方式出租不动产业务。

营改增过渡政策

纳税人提供不动产经营租赁服务，对老项目均给予过渡政策。老项目是指纳税人在改革前，即2016年4 月30 日前取得的不动产，在改革后即2016年5 月1 日以后出租的业务。

纳税人提供不动产经营租赁服务，在原营业政策下，适用5%营业税税率。纳税人出租老项目、老房产，都可以按照过渡政策，采取简易计税方法依征收率计税。

增值税一般纳税人出租改革前取得的不动产，也可以适用一般计算方法，按照《办法》规定计算预缴税款或应纳税额。也就是说，过渡政策给予纳税人自由选择权，对于改革前取得的不动产，纳税人可以自行选择简易计税办法，或者一般计税方法，纳税人可根据自身实际情况，做出最优于企业的选择。

计税公式。

1）一般计税方法：

异地预缴税款=含税销售额÷（1+11%)×3%

本地缴纳税款=销项-进项-异地预缴税款

2）简易计税方法：

异地预缴税款=含税销售额÷（1+5%)×5%

本地缴纳税款=销项-异地预缴税款

3）个体工商户和个人出租的计税方法：

出租非住房：应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

出租住房：应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

租赁收入确认的时间

根据《企业所得税法实施条例》规定：

1）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

发票开具。

房产税

房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村；城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税对象。

下列房产免纳房产税：

(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产

(二)国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产

(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产

(四)个人拥有的非营业用的房产

(五)经财政部批准免税的其他房产纳税人纳税确有困难的，

可由市税务局确定，定期减征或者免征房产税。

城镇土地使用税

城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。

免税范围：

一、国家预算收支单位的自用地免税，经营地不免。

二、国有重点扶植项目免税。