物业只能收取什么费用？

物业只能收取什么费用

物业公司乱收费是个比较普遍的现象，尤其是一些小物业公司或者挂靠的草台班子，甚至还有个别人打着业主自治的名义。其中既有出租业主共有部分获得的隐性收入，也有巧立名目骗取业主支付的额外费用。

物业合理收费共有两种形式，一种是包干制，另一种是酬金制。目前大多数住宅都是包干制，就是物业公司收取固定的物业费，明确负责若干服务项目，比如体泵运维、安保巡逻、垃圾清运等等，就像滴滴打车时的一口价。酬金制适用于较大的商圈写字楼，业主对于物业服务的参与度和监督力度较高，服务内容和酬金挂钩，增加了服务项目，那么物业费也随之增加。比如我们单位租的写字楼，请物业清理办公室地毯，需要单独记一笔物业费；请保安在电梯口值守，也需要另付一笔物业费。

之前在法院工作时，办理过成批量的物业服务合同纠纷，通过与大量业主和物业行政人员沟通，了解到许多物业公司物业敛钱的猫腻。正规的物业费必须是物业服务合同中载明的项目。对于我们大多数人来说，就是每年按照包干制交一次固定数额的物业费。其余各种名目的费用，大概率是乱收费。

1.垃圾清运费

听有的业主反映，物业除了每年收取固定金额的物业费，还经常性的有人敲门再收一次“垃圾清运费”，一个月十块八块的。这种现象在返迁的社区比较明显，因为老小区是街道或者基层环卫承担，每个月收取垃圾清运费。返迁以后，统一由物业公司负责了，有的物业利用业主思维惯性，继续收垃圾清运费，装进了自己腰包。

2.律师代理费

那段时间，一个小区的物业公司正在聘请律师起诉业主不交物业费。有的业主开庭时就反映，物业公司挨家挨户敲门，让业主均摊律师费，用于跟没交费的业主打官司。这笔费用，其实也是不应该交的。

3.隐瞒公共收益

除了直接向业主收取额外费用，物业公司还采取隐形占有公共收益的办法，将业主应得收入据为己有。包括公共车位停车费、广告栏出租费、公共用房出租收益等等。这部分钱都是明面儿上的，但凡专业一点的物业公司，在经营走账的时候都会先做这部分的账目，用以抵消社区公共支出，比如有的小区路面非常平整，但就是隔一阵子刨开重新铺路；有的小区绿植草坪长势良好，但就是经常铲平重载。这大概率是物业公司在冲抵公共收益账目，资金到了第三方公司以后，再返现给物业经理。

4.套取维修基金

公共维修基金也属于业主的钱，这笔钱我们在买房时已经缴纳到住建局的公共账户，用于后期房屋维修。有的物业公司惦记上了这笔钱，指派维修师傅将高层二次供水系统关闭，然后在社区业主群发布公告，称二次供水系统损坏，需要使用公共维修基金，请居民配合签字。等到法定数量的居民都签字确认后，物业公司将准备好的材料递交到住建局，将维修基金打入物业指定的维修公司。拿到钱后，物业公司重新打开二次供水系统，告诉居民已经修复完毕。

5.收取经营者“管理费”

每个小区都有一家特许经营回收废品，他们每年给物业经理缴纳一笔管理费，垄断社区废品回收业务。其他人想进入社区翻垃圾箱的，保安一律挡在门外。除此以外，物业还向房屋中介、外卖骑手出售全权限门禁卡，持有者能够随意进出小区任何一个楼门。不花钱买卡的，对不起，出入需要联系业主并进行登记，外卖员们谁也耗不起这个时间。

物业公司攫取非法利益，吸业主的血，但谁也不会明目张胆去做这些事。如果你跟物业要这些费用的收据，他们就会很警惕。所以你去住建局、物价局投诉，大概率会和稀泥。有用的办法就是，物业起诉业主拖欠物业费时，召集尽可能多的业主反映问题，法官会在物业费数额上酌情打折扣。