纳税人提供不动产经营租赁服务的增值税处理

纳税人提供不动产经营租赁服务的增值税处理

一、纳税人提供不动产经营租赁服务的增值税处理

纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，适用该办法。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

[注1]纳税人提供道路通行服务不适用该办法。纳税人提供的道路通行服务不需要预缴。按照实际收取的收入计税即可。

[注2]一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%

的征收率计算应纳税额。之后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

[注3]不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。【异地提供不动产租赁需预缴]

不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税。

一般计税方法&简易计税方法

一般计税方法：适用新项目、老项目【一般纳税人】

销项税额=含税销售额÷（1+9%）×9%

预缴税额=含税销售额÷（1+9%）×3%

申报纳税【补缴】=销项税额-进项税额-预缴税额

简易计税方法：适用老项目【一般纳税人】、小规模纳税人

应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×5%

预缴税额=含税销售额÷（1+5%）×5%

申报纳税【补缴】=应纳税额-预缴税额

案例展现

【案例1】位于北京市的A企业是增值税一般纳税人,2022年6月将其位于深圳市的一座办公楼对外出租，该办公楼为其2015年购入，取得含税租金收入50万元，选择简易计税办法，则其应在深圳市预缴增值税多少元?

应预缴税款=50÷(1+5%)x5%=2.38 万元

【案例2】位于北京市的A企业是增值税一般纳税人，2022年6月将其位于深圳市的一座办公楼对外出租，该办公楼为其2015年购入，取得含税租金收入50万元，选择一般计税办法，则其应在深圳市预缴增值税多少元?该企业应在北京市补缴增值税多少元?

在深圳市:

预缴税款=50÷(1+9%)x3%=1.38万元

在北京市:

销项税额=50÷(1+9%)x9%=4.13万元

应补缴税款=4.13-1.38=2.75万元

1、征收管理

(1)单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在

当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

(2)开票规则:

①小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。

②其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。

③纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

(3)纳税人出租不动产，按照该办法规定应向不动产所在地主管税务机关预缴税款,而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按照《税收征收管理法》及相关规定进行处理。

2.纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

3.纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于视同销售服务。

税收政策

财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税〔2016〕36号)

国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)