土地增值税收入的确定 1）一般计税方法
1，土地增值税收入的确定
1）一般计税方法：
营改增36号文附件2第一条第三款第10项是专门针对房地产企业一般计税项目销售额确认的规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”而《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条进一步明确，“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋9%）。”上述规定，更充分地说明房地产项目采用一般计税方法，其增值税概念上的销售额就是差额后的销售额，进而可知：其销项税额也就是差额后的销项税额。
房地产企业一般计税项目，土地增值税收入＝含税全部价款和价外费用－差额后销项税额＝含税全部价款和价外费用－（含税全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋税率）×税率＝（含税全部价款和价外费用＋当期允许扣除的土地价款×税率）÷（1＋税率）＝含税全部价款和价外费用÷（1＋税率）＋当期允许扣除的土地价款对应的增值税税额
※之所以按照上述的公式计算，是因为房地产企业支付土地价款时，取得的票据，不是可以抵扣进项税的法定票据，无法用“扣税法---抵扣进项税”的方法，抵扣土地成本中实际包含的增值税。但是，土地成本在房地产企业成本中，占有很大的比重，如不能抵扣与土地成本有关的进项税，将土地成本作为增值税的计税依据，不符合增值税基本原理，房地产企业也无法承受。所以，用“扣额法---扣减销售额”的方式，解决对房地产企业土地支出征收增值税的问题。
2）简易计税方法
①营改增后：
国家税务总局公告2016年第70号《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
简易计税方法下土地增值税应税收入的确认。适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。但对小规模纳税人转让非自建不动产以及一般纳税人转让营改增之前取得的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价后的余额为销售额。所以增值税应纳税额为差额除以(1+5%)*5%。土地增值税应税收入为收入总额扣除增值税应纳税额后的差额。
②关于营改增前后土地增值税清算的计算问题
房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入(含营业税哦)+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
